투자부동산이란?

 

 

✅ 투자부동산, 공정가치평가와 손익 반영의 진짜 의미

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1. 투자부동산이란 무엇인가?

회계에서 말하는 **투자부동산(Investment Property)**이란,
기업이 자기 사업에 사용하기 위해 보유하는 부동산이 아니라,
임대수익을 얻거나 시세차익을 목적으로 보유하는 부동산을 말합니다.

즉, 다음과 같은 목적이라면 투자부동산으로 분류합니다:

• 외부에 임대해서 매달 임대료를 받기 위한 건물
• 되팔아서 시세차익을 얻으려는 토지
• 아직 건설 중이지만 임대용으로 계획된 부동산

반대로 본사 사옥이나 공장처럼 직접 사용하는 건물은 투자부동산이 아니라 유형자산입니다.
또한 건설업체가 팔려고 보유 중인 아파트는 재고자산이지 투자부동산이 아닙니다.

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2. 투자부동산의 회계처리: 원가모형 vs 공정가치모형

투자부동산으로 분류된 자산은 기업이 선택한 회계모형에 따라 서로 다른 방식으로 장부에 반영됩니다.

항목 원가모형 공정가치모형

최초 인식	두 모형 모두 취득원가로 인식	동일
이후 측정 방식	감가상각 적용, 손상차손 반영	매기말 공정가치로 재평가, 감가상각 없음
손익 반영 방식	감가상각비·손상차손만 비용처리	공정가치 변동 전액을 ‘당기손익’에 인식
적용 범위	K-IFRS 1040 기준	K-IFRS 1040 기준

기업은 이 두 방법 중 하나를 선택해야 하며, 선택한 방식은 동일한 성격의 모든 투자부동산에 일관되게 적용해야 합니다.

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3. “공정가치 평가손익을 반영한다”는 말의 정확한 의미

여기서 많은 분들이 헷갈리는 표현이 하나 있습니다:

“공정가치모형은 공정가치 변동에 따라 손익을 반영한다.”

이건 무슨 뜻일까요?
자산을 처음 샀을 때는 당연히 **자산(투자부동산)**으로 회계처리를 합니다:

(차) 투자부동산 ￦500,000,000  
(대) 현금        ￦500,000,000

그런데 공정가치모형을 적용하면, 매기말(분기 말 또는 연말)에 이 자산의 **시장가치(공정가치)**를 다시 평가합니다.
그때 자산의 가치가 달라졌다면, 그 차이를 그냥 무시하지 않고 당기손익으로 바로 반영합니다.

✔ 예시:

• 원래 장부가액이 5억인데
• 공정가치가 6억으로 상승했다면

(차) 투자부동산        ￦100,000,000  
(대) 투자부동산평가이익    ￦100,000,000  ← 손익계산서에 반영

반대로 공정가치가 4억으로 하락하면,

(차) 투자부동산평가손실    ￦100,000,000  ← 손익계산서에 반영  
(대) 투자부동산          ￦100,000,000

즉, 투자부동산이라는 자산의 장부금액은 그대로 유지하면서도,
공정가치 변동분은 이익 또는 손실로 처리하는 것입니다.

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4. 공정가치모형을 사용하면 투자부동산이 ‘유형자산’으로 바뀌는가?

아닙니다.
공정가치모형을 사용하더라도 투자부동산은 여전히 ‘투자부동산’으로 인식됩니다.

“공정가치모형 = 투자부동산 → 유형자산으로 바뀐다”는 생각은 오해입니다.

공정가치모형은 단지 자산을 어떤 방식으로 평가할 것인가의 문제이지,
그 자산이 어떤 분류로 표시되는가의 문제는 아닙니다.

투자부동산의 분류 기준은 단 하나입니다:

“이 자산을 **내가 직접 사용할 것인가, 아니면 임대/시세차익을 위해 보유할 것인가?”
→ 이 기준에 따라 유형자산 vs 투자부동산이 갈립니다.

따라서, 공정가치모형을 사용하더라도
→ 자산은 ‘투자부동산’이라는 이름으로 계속 유지됩니다.

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5. 투자부동산은 재무제표 상 어디에 표시되는가?

투자부동산은 일반적으로 재무상태표의 비유동자산 항목에 포함되며,
다음과 같이 ‘투자부동산’이라는 독립 계정과목으로 따로 표시됩니다.

✔ 재무상태표 내 자산 구성 예시

[자산]

I. 유동자산
   1. 현금및현금성자산
   2. 매출채권
   3. 재고자산
   ...

II. 비유동자산
   1. **투자부동산**
   2. 유형자산
   3. 무형자산
   4. 기타비유동자산

→ 즉, 투자부동산은 유형자산의 하위 항목이 아니며,
→ 자기만의 계정으로 따로 분리되어 표시됩니다.

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✅ 6. 마무리 요약

질문 요약 답변

공정가치모형에서 ‘손익 반영’이란?	자산의 공정가치 변동을 손익계산서에 이익/손실로 반영하는 것
공정가치모형을 사용하면 ‘유형자산’이 됨?	❌ 절대 아님. 자산 분류는 사용 목적에 따라 유지됨
투자부동산은 어디에 표시됨?	비유동자산 항목 중 ‘투자부동산’이라는 별도 항목으로 표시됨

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