공정가치모형(Fair Value Model)

 

✅ 공정가치모형(Fair Value Model)

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1. 공정가치모형이란?

🔍 정의:

공정가치모형은 자산을 취득원가가 아니라 공정가치로 평가하며,
변동된 공정가치를 당기손익에 직접 반영하는 방식입니다.

• 즉, 자산가치가 오르면 이익, 떨어지면 손실로 바로 수익/비용 처리합니다.
• 감가상각이나 재평가잉여금 같은 중간 절차 없이, 시장가격 변화가 바로 손익에 반영됩니다.

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2. 적용 대상: 투자부동산에만 적용 가능

• 공정가치모형은 유형자산(건물, 기계 등)에 적용되지 않습니다.
• 오직 ‘투자부동산’(IFRS 1040호 기준) 에서만 선택적으로 사용할 수 있습니다.

📌 투자부동산이란?

“임대수익이나 시세차익을 목적으로 보유하고 있는 부동산”
즉, 본사 사무실이나 공장 등 영업활동에 사용하는 부동산은 투자부동산이 아님.

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3. 회계처리 요약

항목 공정가치모형 (Fair Value Model)

평가 기준	공정가치 기준 매기말 재측정
감가상각	❌ 하지 않음
공정가치 변동 인식 방법	매기 당기손익에 전액 반영
재평가잉여금 계정 사용	❌ 없음 (OCI도 사용 안 함)
손익계산서 반영 여부	✅ 상승 시 이익, 하락 시 손실로 반영

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4. 사례로 이해하기

💼 상황:

• 기업이 투자 목적으로 상가 건물을 10억 원에 취득 (2020년 1월)
• 공정가치모형 선택
• 2021년 말 공정가치: 11억
• 2022년 말 공정가치: 9억 5천만 원

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📒 2021년 말 분개 (공정가치 상승):

• 공정가치가 1억 원 상승 → 평가이익 발생

[차변] 투자부동산      100,000,000  
   [대변] 투자부동산평가이익 100,000,000

• ‘투자부동산평가이익’은 수익계정, 손익계산서에 반영됨

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📒 2022년 말 분개 (공정가치 하락):

• 공정가치가 1.5억 원 하락 → 평가손실 발생

[차변] 투자부동산평가손실 150,000,000  
   [대변] 투자부동산       150,000,000

• ‘투자부동산평가손실’은 비용계정, 손익계산서에 반영됨

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5. 다른 모형들과의 비교

 

항목	원가모형 (Cost Model)	재평가모형 (Revaluation Model)	공정가치모형 (Fair Value Model)
적용 대상 자산	유형자산 전반 (건물, 기계 등)	일부 유형자산 (토지, 건물 등, 공정가치 존재 시)	투자부동산에 한정
감가상각	✅ 매년 감가상각	✅ 재평가 후 감가상각	❌ 감가상각하지 않음
재평가 회계처리	❌ 하지 않음	공정가치 상승분은 자본(OCI), 하락분은 손익에 반영	공정가치 변동 전액을 당기손익에 반영
공정가치 사용	❌ 사용 안 함	✅ 사용함, OCI 중심	✅ 사용함, P/L 중심
손익 변동성	가장 낮음	중간 (OCI 사용)	가장 큼 (매기 손익에 직접 반영)
회계처리 난이도	낮음	중간 (재평가, 감가상각 함께 관리)	높음 (공정가치 신뢰성 확보 필요 + 손익 변동성 큼)

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6. 실무상 장단점

✅ 장점

• 자산의 시장가치를 실시간 반영
• 투자부동산의 수익성을 정확히 평가 가능
• 재무제표가 보다 투명해지고, 투자자 관점에서 유용

❌ 단점

• 손익의 변동성이 매우 큼 (매기 평가이익/손실 발생)
• 공정가치 산정의 신뢰성 확보 필요
• 부동산 시장의 불안정성 → 회계정보도 흔들림

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7. 정리

• 공정가치모형은 감가상각을 하지 않고,
• 매기말에 공정가치로 평가하며,
• 그 변동액을 모두 손익에 즉시 반영하는 회계 방식입니다.
• 일반적인 유형자산은 공정가치모형을 사용할 수 없고,
• 오직 투자부동산만 적용 가능하다는 점이 중요합니다.

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